房產稅改革緣何引而不發(fā)
目的是否清晰
根據(jù)上海媒體的報道，上海房產稅的征收范圍將擴大到居民住宅。這就使得房產稅具備了“類物業(yè)稅”的性質。
中國社科院財貿所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之后，我國就未停止過對物業(yè)稅的研究。按照財政部和國稅總局的政策設計，物業(yè)稅必須具備三大功能：一是調節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費金制度，完善房地產價格的形成機制。
張斌認為，目前社會上對房產稅改革的預期主要是強調了房產稅抑制投機、遏制房價過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的最后一項。但事實上，從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。
張斌指出，當下房產稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機性購房的負擔，改變了持有房產的成本。但如果沒有一個穩(wěn)定成熟的方案，那么原本一項影響深遠的政策措施，有可能最終弱化成為短期的政策工具。
財政部財科所副所長劉尚希也認為，征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產稅是一個小稅種，征不了多少錢，起不到為地方財政開辟新收入來源的目的，而且征收的成本非常高。
準備是否充分
張斌指出，從法理上來講，只要國務院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在免納房產稅的范圍中取消“個人所有非營業(yè)用的房產”一條，即可以對居民住宅征收房產稅。
雖說法律途徑簡單明了，但是真要對住宅開征房產稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數(shù)市場經濟國家都對居民持有不動產征稅?！拔飿I(yè)稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。
財政部財科所所長賈康一直建議將“物業(yè)稅”更名為“房地產稅”。目前，高企的房價實際應分為兩部分，占大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權，另一部分是房屋價值。我國現(xiàn)行采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，許多地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房價也水漲船高。
張斌說，1986年出臺房產稅暫行條例時，還沒有土地使用權一說，房產稅征收范圍如果擴大到住宅，房產的評估價值就要明確是否包含土地使用權和房屋價值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權的增值部分將歸個人承租者，也就是購房者所有。
除了上述政策和法律上的準備之外，征收房產稅還需要一系列的技術條件。比如，個人住房信息采集、房產評估和具體征收環(huán)節(jié)都困難重重。而且市場上的交易主體和房產屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應的政策作用，反而會引起社會上經濟利益糾葛。
時機是否成熟
在新“國十條”出臺后，財政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房價過快上漲的稅收政策和操作細則。
分析人士認為，“精確打擊”的差別化信貸政策出臺后，在信貸政策與稅收政策之間有一個時間差，這可能是出于調控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達到遏制房價過快上漲的政策目標，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。
國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調控房地產市場，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。
但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房價過快上漲的勢頭，那么稅收政策“后手”即可應勢而出，對投機性購房形成持續(xù)性打擊。
有分析人士認為，房產稅改革之所以遲遲不出臺，讓房地產市場形成一種政策緊縮預期。一旦房產稅改革方案出臺，如果力度和方案沒有預期中那么強烈，反而會刺激投資性購房的反彈。因此，房產稅改革方案的出臺是一個相當困難的相機抉擇過程。